Vendre un bien : les obligations


Le vendeur (d’un bien neuf ou ancien) a des obligations, qui si elles ne sont pas remplies, peuvent conduire à la suspension de la vente, voire à son annulation. Diagnostics, obligation de délivrance et garanties… Tout ce qu’il faut savoir !




Image Michal Jarmoluk de Pixabay
Image Michal Jarmoluk de Pixabay
Les certificats : des diagnostics qu’il faut anticiper

Le vendeur d’un bien a des obligations, dont l’une est de fournir des certificats. Ce dernier devra donc anticiper et les faire réaliser, à ses frais, par des sociétés agréées et assurées. Ils devront être délivrés à l’acheteur lors de la signature de l’acte définitif de vente du bien et auront une valeur de garantie. Attention, certains diagnostics ont une durée limitée et seront nécessaires selon la nature du bien.
 
  • À La Réunion, le risque termites est extrêmement important. Le diagnostic termites est obligatoire. Si jamais une infestation existe, il faudra impérativement traiter avant la vente.

  • Il faudra également faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE), avant même de proposer le logement à la vente. Il s’agit d’une évaluation de la consommation du logement, que les potentiels acquéreurs devront connaître avant même la première visite du bien.

  • Le diagnostic Loi Carrez permettra de faire le point sur les surfaces privatives d’un lot de copropriété.

  • Le diagnostic amiante est obligatoire si une construction a été établie selon un premier permis de construire antérieur au 1er juillet 1997.

  • Diagnostic plomb : Ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP). Si la construction est antérieure au 1er janvier 1949.

  • Diagnostic sécurité piscine : si le bien possède un bassin extérieur enterré.

  • ERP : Ou état des risques et pollutions (des sols). L'imprimé ERP, issu d'un arrêté du 13 juillet 2018, remplace l'imprimé ESRIS (état des servitudes risques et information sur les sols), qui avait lui-même remplacé l'imprimé ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques)

  • Diagnostic gaz : Ou état des installations intérieures de gaz si l’installation a plus de 15 ans

  • Diagnostic électrique : Ou état des installations intérieures d’électricité, si l’installation a plus de 15 ans.

  • Diagnostic assainissement : Diagnostic assainissement collectif ou diagnostic assainissement non collectif selon que la maison est raccordée ou non à l’égout.

  • Et fournir un état hypothécaire.
     



L’obligation de délivrance : le vendeur s’engage !

Le vendeur devra transférer à l’acheteur la propriété de son bien, une fois l’acte définitif signé. Il s’agit d’une "obligation de délivrance", ou mise à disposition de la chose. 

Le propriétaire devra alors remettre les clés, toutes les informations liées au bien qu'il a en sa possession (servitudes, procédures en cours, etc.) et tous les documents officiels concernant le bien (diagnostics, certificats, etc.).

L'acquéreur reçoit un titre de propriété portant sur le bien. Le propriétaire doit avoir libéré les lieux à la date de l'acte définitif de vente.

Bon à savoir : En cas de non-respect de ces obligations, l’acquéreur pourra demander au tribunal de grande instance de prononcer l'annulation de la vente ou d'imposer son exécution.
 

La garantie contre l'éviction, garantie de conformité et garantie contre les vices cachés

Le vendeur se doit de prévenir ou de réparer tous les troubles de jouissance dont pourrait souffrir l'acheteur. Tel est le cas d'une situation où l'acquéreur subit un trouble dans sa possession de nature à l'en priver.  

Attention : Certains vendeurs posent parfois des clauses limitatives parfois abusives, il faut être vigilant!

Garantie de conformité du bien

À la livraison, le bien doit être conforme à la description détaillée dans l'acte définitif de vente (surface…). Il doit se trouver dans le même état que celui dans lequel il était au jour de la vente. Le bien doit présenter les qualités que le vendeur a annoncées ou convenues avec lui ( d’où la nécessité de poser par écrit ses arrangements).

Garantie contre les vices cachés

Le vendeur est tenu de garantir l'acheteur en cas de vices cachés. Un vice caché est un défaut grave, soit qui existait déjà avant la vente du bien immobilier, soit qu'on ne peut pas détecter immédiatement, étant invisible à première vue (défaut d'étanchéité, grosse fissure cachée, etc.). Pour faire fonctionner la garantie, il faut prouver l'antériorité du vice caché à la vente et au transfert de propriété.

Par une action estimatoire, l’acquéreur pourra récupérer une partie du prix de la vente, ou par une action rédhibitoire récupérer le prix de la vente majoré de tous les frais contre restitution du bien.

Lundi 4 Novembre 2019
Constance Dupont



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