La loi Pinel Dom : défiscaliser, mais à quel prix ?


Acheter un bien neuf et défiscalisé à La Réunion : c'est ce que propose la loi Pinel Dom. Cette loi spécifique permet de se constituer un patrimoine immobilier, de bénéficier de revenus, tout en profitant d'une défiscalisation immobilière. Tout paraît parfait... mais il ne faut pas oublier que cette loi présente des contraintes.




Image parAnders Nisses de Pixabay
Image parAnders Nisses de Pixabay
Entrée en vigueur le  1er septembre 2014, la loi Pinel Dom a permis de mettre en place un dispositif de défiscalisation pour tout contribuable français qui achète, avant le 31 décembre 2021, un logement neuf, un logement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou qui fait construire un logement dans un DOM. 

Un impératif : louer le bien

À noter que la défiscalisation Pinel Dom débute dès l’année de livraison du programme immobilier. Il existe un impératif  de location : le logement doit avoir trouvé des locataires dans les 12 mois après l'achèvement qui suivent sa livraison (ou dans les 12 mois après l’acquisition du le logement en cas d’investissement dans un bien immobilier réhabilité ou neuf).

Des réductions d'impôts entre 23% et 32%

Quelles sont les réductions d'impôts attendues dans le cadre du dispositif Pinel Dom 2018 ? Ces réductions d'impôts varient de 23%, 29% à 32% du prix du logement, en fonction de la durée de mise en location du bien immobilier. Elle doit être de 6, 9 ou 12 ans.

Le fameux taux de réduction sera fonction de la durée d'engagement de location, les taux augmentant à mesure que l’engagement dans le temps est élevé. L'investisseur choisira la durée d’engagement de mise en location (logement nu), qui est de 6 ans ou 9 ans. Par la suite, il a la possibilité de prolonger cette durée d’engagement (6 ans ou 9 ans) de 3 ans, renouvelable 1 fois.

Le plafond de réduction fiscale du dispositif Pinel Dom est limité à 300.000 € par an (hors frais de notaire). Et, un foyer fiscal ne peut acheter que 2 logements par an en Pinel Dom 2018. La loi a été revue et désormais le bien immobilier peut être loué à un membre de la famille du propriétaire (que ce soit un ascendant ou un descendant) si leurs ressources répondent aux critères d’éligibilités du foyer fiscal en Pinel Outre-mer.

Le montant du loyer sera fixé dans le respect des plafonds du loyer du dispositif Pinel Dom 2018, qui est calculé en prenant en compte la localisation du logement et la surface du bien immobilier neuf. Le montant du plafond des loyers est revu chaque année et varie selon les territoires des Dom.

Les contraintes de la loi Pinel 2018

Cette loi est-elle une réelle opportunité? À l'heure ou la rentabilité du livret A est devenue anecdotique, une baisse des impôts est un atout non négligeable. Cependant, il ne faut pas oublier que les loyers sont encadrés et les plafonds de loyers peuvent être bas. Mais la première des contraintes est bien la durée de mise en location, qui une fois définie à l'achat ne pourra être modifiée. Vendre son bien avant implique de rembourser l'intégralité des exonérations dont on aurait bénéficiées jusque-là. La loi Pinel implique également un plafonnement de ressources des locataires, avec une grille qui varie en fonction de la zone et de la composition du foyer fiscal.

N'oublions pas enfin que le  montant global de l'acquisition est plafonné à 300 000 € (coût global de l'acquisition, ce qui inclut aussi bien le logement que les frais annexes), mais le prix du mètre carré est lui aussi plafonné à 5 500 € / m2.

Si l'acquisition est supérieure, le bien restera dans le dispositif, mais l'économie d'impôts sera plafonnée à ce montant.

Mercredi 16 Octobre 2019
Constance Dupont







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